Napredna pretraga

0 KM to 500,000 KM

pronašli smo 0 rezultata
Your search results

Sve što treba da znate prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora

Posted by Ristić on 24. novembra 2020.
| 0

Sve što treba da znate prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora

 

Pronašli ste idealnu nekretninu i dogovorili iznos kupoprodajne cijene. Šta slijedi nakon toga?

Nakon što ste postigli dogovor o prodaji ili kupovini nepokretnosti, neophodno je da potpišete kupoprodajni ugovor. Od velike je važnosti da razumijete sve stavke kupoprodajnog ugovora jer je ovdje prije svega riječ o Vašoj imovini i zaštiti Vaših prava.

Jedan od uslova punovažnosti ugovora o kupoprodaji nepokretnosti jeste da bude zaključen u pismenoj formi. Kupoprodajni ugovor sačinjava i ovjerava notar, nakon prethodnog detaljnog pregledanja priložene dokumentacije. Pre solemnizacije, ugovor treba da bude pročitan i provjeren nekoliko puta, a od naročite je važnosti da kupac i prodavac razumiju svaku rečenicu i da su sa njom saglasni.

U nastavku smo za Vas izdvojili ono što trebate znati prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora:

Elementi kupoprodajnog ugovora

Svaki ugovor o kupoprodaji ima obavezne elemente koje mora da posjeduje. To su prvenstveno određenje predmeta ugovora o kupoprodaji i određenje cijene. 

Neophodno je da ugovor o kupoprodaji sadrži tačno određenu cijenu ili barem da sadrži dovoljno podataka na osnovu kojih bi se ona mogla odrediti, u suprotnom ugovor neće proizvoditi pravno dejstvo. 

Što se tiče predmeta ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, to može biti bilo koja nekretnina na kojoj imate pravo svojine: kuća, stan, poslovni prostor, plac, itd. Tako pored navođenja ličnih podataka prodavca i kupca, ugovor mora da sadrži i podatke o nekretnini koja predstavlja predmet kupoprodaje (da li se radi o kući, stanu ili drugoj nepokretnosti, površina, spratnost, broj katastarske parcele, broj lista nepokretnosti). 

Posebno je važno označiti sadržaj C, odnosno teretnog lista zemljišnoknjižnog izvatka, da bi se kupac mogao adekvatno  informisati o postojanju eventualnog tereta na predmetnoj nekretnini, kao što su založno pravo, odnosno hipoteka, plodouživanje i slično. Iz tog razloga je važno da se i prodavac i kupac prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora konsultuju sa advokatom ili ukoliko koriste usluge agencije za prodaju nekretnina da ista među saradnicima ima advokata da bi se na najbolji mogući način zaštitila njihova prava.

Prava i obaveze kupca i prodavca

Ugovorom o kupoprodaji su uređena kako prava, tako i obaveze prodavca i kupca. Osnovne obaveze prodavca su predaja stvari i odgovornost za materijalne i pravne nedostatke, a osnovne obaveze kupca su isplata cijene i preuzimanje stvari. 

Jedna od odredaba kupoprodajnog ugovora govori o zaštiti kupca od pravnog uznemiravanja – evikcije. Tom odredbom se prodavac, pod krivičnom i materijalnom odgovornošću obavezuje da ukoliko se pojavi neki teret na predmetnoj nepokretnosti, taj teret će odmah ukloniti o svom trošku. 

Takođe je važno naglasiti da, ukoliko se utvdi da nekretnina ima određene nedostatke nakon zaključenja ugovora koje nisu ranije isticane, kupac ima pravo da zahtijeva ispunjenje ugovora, sniženje cijene ili raskid ugovora.

Uknjižba ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Vlasnik nekretnine je samo ono lice koje je tako upisano u vlasničkom listu. Dakle, prodavac mora imati zemljišnoknjižni izvadak kojim će dokazati vlasništvo nad nekretninom, da bi isto mogao prenijeti na kupca.

Samim zaključenjem ugovora i isplatom kupoprodajne cijene, kupac postaje samo vanknjižni vlasnik nekretnine. Da bi kupac stekao apsolutno pravo svojine odnosno bio vlasnik nekretnine, neophodno je da izvrši upis prava svojine u javne knjige – zemljišnoknjižnu evidenciju i katastar nepokretnosti.

Ugovor o kupoprodaji sadrži posebnu odredbu – clausulu intabulandi, kojom prodavac daje neopozivu saglasnost kupcu da se na osnovu ovjerenog ugovora o kupoprodaji kupac može uknjižiti kao novi vlasnik na predmetnoj nepokretnosti, u katastarskoj i zemljišnoknjižnoj evidenciji bez posebne saglasnosti i prisustva prodavca. Zahtjevi za uknjižbu se obrade u relativno kratkom vremenu, tako da u roku od 15 dana, ukoliko je sva dokumentacija uredna, možete dobiti rješenje o upisu prava vlasništva.

Obaveza plaćanja poreza na nepokretnost

Prodavac je dužan da izmiri sve dospjele poreske obaveze za predmetnu nepokretnost do dana prenosa vlasništva na kupca. To predstavlja jednu od stvari koje provjerava notar prilikom sačinjavanja kupoprodajnog ugovora. 

Obaveza poreza na nepokretnosti nastaje danom sticanja ili početka korišćenja nepokretnosti, zavisno od dana koji je ranije nastupio. Kupac je dužan da u roku od 30 dana od dana nastanka obaveze podnese prijavu poreza područnoj jedinici Poreske uprave prema lokaciji nepokretnosti.

Predaja posjeda nepokretnosti

Čest je slučaj da stranke usmeno dogovore kada kupac može da uđe u kupljenu nekretninu i počne da je koristi, ali je uvijek bolja opcija u samom ugovoru naglasiti rok do kojeg se prodavac obavezuje da preda nekretninu kupcu (recimo dan isplate cjelokupne kupoprodajne cijene). 

Takođe se dešava da je predmet kupoprodaje nekretnina sa stvarima, te bi bilo najbolje da se u kupoprodajnom ugovoru navede da i stvari ulaze u predmet kupoprodaje, kako bi se izbjegla situacija da prodavac po napuštanju stana odnese nešto od stvari čija je vrijednost ušla u kupoprodajnu cijenu.

 

Ukoliko Vam se ovo čini komplikovanim i želite da imate mogućnost da se svom pravnom posredniku u svakom trenutku možete obratiti za dodatna pojašnjenja, budite slobodni da kontaktirate našu agenciju za nekretnine. Naš pouzdan pravni tim će rado ispratiti proces kupoprodaje Vaše nekretnine, od početka do kraja, kako bi Vi bez stresa i lako prošli kroz ovaj zahtjevan postupak.

Compare Listings